Tržište nekretnina iz perspektive laika

Vrlo skupo, i preskupo za prosječnog građanina Hrvatske. Cijene su do sad uzastopno rasle neke 3-4 godine. Za to vrijeme su stručnjaci izjavljivali da je to samo trenutačan skok i da nije realan odraz stanja na tržištu. Da realne prodajne cijene nisu ni blizu onih u ponudama. No eto pandemije, u užem Zagrebačkom području potresa, te APN subvencioniranih stambenih kredita — nekoliko puta. A ljudi kao da spavaju na sve više i više para.

Stvoreno je idealno okruženje za nagli rast cijena. Svjetska ekonomija raste godinama, dok se kod nas to najviše odvijalo na valu sredstava za poticaje iz EU. No dovoljno da veći dio društva osjeti rast životnog standarda. I taman prije epidemije svi smo posvjedočili nekoliko vrlo uspješnih turističkih sezona. Dovoljno uspješnih da se puno ljudi okrene toj grani — kupi, prenamjeni ili počne planirati gradnju nekretnine u te svrhe.

Zajahavši na tom dugo očekivanom ekonomskom rastu i s ponešto više novaca u džepu, ljudi su prepoznali nekretnine i turizam kao dobro ulaganje i štednju za budućnost. Vrlo niske(nepostojeće) kamate na štednju novaca i poprilično nezahvalna(stanje se poboljšava ali puževim korakom) poduzetnička klima u državi nisu pomogle s alternativnim pristupima. Zašto štedjeti novce godinama ako za to možeš završiti s par sto kuna više u iznosu... a zapravo izgubiti u inflacijski prilagođenoj vrijednosti. Zašto uložiti novce i biti poduzetnik, boriti se s državnom birokracijom iz dana u dan, visokim nametima i davanjima, biti na meti politike i dobrog dijela društva za koju si lopov u startu... Sve to da bi možda postigao nešto što nekretnine naizgled nude same po sebi. Ionako smo nacija koja ima vrlo izraženu preferenciju za posjedovanja nekretnina. Pokrenuo se val rasta cijena, sve do pandemije i potresa. Razdoblja kad se nazirao neki zastoj, ili čak preobrat situacije. Bar za neke nekretnine, bar na kratko. Ali uglavnom se nije dogodilo ništa od očekivanog. Cijene i dalje rastu.

Država je u međuvremenu kroz APN stambene kredite priskočila u pomoć. Bar prividno. Olakšali su kupnju prvih nekretnina mladima za par posto iznosa, i vjerojatno bar isto toliko povećali potražnju i cijene u odnosu na referentnu situaciju bez subvencija. Ali nije to utjecalo samo na nekretnine koje kupuju mladi..., već na SVE. Tako da, građani taj program financiraju porezima, cijene nekretnina rastu za sve kao posljedica, ali država bira potpomognuti samo određenu nekolicinu. Nekolicinu koja na kraju za nekretninu izdvaja iznos novaca vjerojatno približan onomu koji bi izdvojili da APN subvencionirani krediti nikad nisu niti zaživjeli. Dosta zapetljano. Ima tu svakakvih podataka o nenamjenskom korištenju stanova za koje nemam dovoljno znanja ni volje komentirati, te primjerice fluktuaciji cijena za vrijeme trajanja natječaja što mi je donekle zaintrigiralo.

O fluktuacija koju natječaji unose na tržište relevantnih nekrenina se pisalo po portalima u više navrata. Pisalo se i pričalo da banke "uskraćuju" puni iznos, odnosno umanjuju pravu vrijednost nekretnine pri procjeni vrijednosti za subvencionirane stambene kredite. Tako primjerice nekretnina koja se prodaje za 90 tisuća eura bude procijenjena od banke na vrijednost od 80 tisuća eura, a kupci su ostavljeni u poziciji da se snađu za traženu razliku van kredita i van subvencija! Ima više teorija zašto je to tako. Jedna je ta da banke kasne u praćenju trenutačnih tržišnih uvjeta, te da iznos računaju prema podacima od unazad 2-3 kvartala, efektivno kasnivši za trenutačnim stanjem. Moj pogled je takav da banke zapravo puno konzervativnije gledaju na trenutačno tržište i rade procjenu s kojom se neće previše izložiti riziku od pada cijena. Drugim riječima, rekao bih da razlog nije taj da banka pokušava prevariti dužnika za pravu vrijednost nekretnine. Treba se zapitati, uzevši u obzir ovako visoke cijene, da li je možda stvar u tome da dužnici kupuju nešto što uračunavši rizik(neizvjesnost) od pada cijena, zapravo i nije toliko vrijedno?! Moguće da banke računaju s tim da će se cijene smanjiti za par posto čim nestane subvencija, ili bar stagnirati neko vrijeme?!

Bilo kako bilo. Rast cijena se čini nezaustavljiv. APN subvencije za stambene kredite su u planu do kraja 2023. Nekretnine su i dalje solidan izbor nekog oblika štednje/ulaganja, pogotovo ako se inflacija valute nastavi. Drastičan zaokret nije na vidiku.

Imao sam u planu relativno brzo riješiti stambeno pitanje, no ovako visoke cijene mi trenutačno većinu nekretnina spuštaju ispod granice očekivanog omjera uloženo/dobiveno. Za medijan hrvatske godišnje plaće moguće je kupiti par kvadrata stana u novogradnji. Ako se u obzir oduzmu troškovi života za taj period, medijan godišnja neto plaća možda pokrije 2-3 kvadrata stana u novogradnji. Čak i s natprosječnom plaćom nije izgledno kupiti takvu nekretninu bez poveće kreditne intervencije. Ali eto, prateći situaciju već neko vrijeme postaje mi sve zanimljivija i zanimljivija, a naročito planiranje i analiza povoljnijih alternativa onom najočitijem — kupnji stana u užem gradskom središtu.

Nisam odustao, no prije konačne obveze na kredit i kupnje me čeka još puno informiranja, učenja, promatranja i analiza o čemu ću se potruditi pisati ovdje.

Do čitanja!